放松警惕。管理层不断加大动作!房地产市场只有一条路可走吗?!

文森特·凡高、莱斯·森诺萨·奥维尔/陆涛7月,房地产市场监管突然升温!一周之内,两大新闻,继续刷屏幕房地产圈!7月4日,《证券时报》信托百老汇(Trust Broadway)报道称,监管机构的言论是对的,并给出了口头警告,要求“信托圈”将大局放在首位,坚持不投机房产。他们立即推迟并暂停了大面积房地产信托融资。 7月10日,就在3万亿信托融资路径受阻后一周,《中国证券报》又爆出一条大新闻:规模为10万亿,最重要的房地产融资优先——银行贷款也受到监管窗口的引导,房地产贷款规模受到严格控制!据《中国证券报》报道,监管部门对一些房地产贷款规模大、增长快的银行给予了“窗口指导”,要求控制抵押贷款规模。 具体来说,像房地产信托一样,它们不采取一刀切的方法,而是控制整体规模并按暂停按钮。有本地目标。哪里太快,哪里就会有深刻的“指导” 可以说,房地产市场监管的新焦点是在底部采取激进措施,从融资方面控制房地产市场。 巧合的是,今天(7月10日),国有经济日报写了一篇特别评论:银行保险监管委员会的举措表明,对住房企业的监管已经从销售方面延伸到融资方面。 如果融资方面得到加强,销售和供应方面的监管会放松吗?我想得太多了!据《经济日报》报道,在从融资方面严格控制房地产信托业务的同时,要继续做好销售和供应方面的控制,坚持“不投机炒房”的固定立场,不断完善房地产市场的各项控制措施。 相信我。银行!一切都暂停了!23号被所有人忽略了!信托“暂停”,银行“暂停”,监管继续。这不是突然袭击,而是早期预警。 然而,所有人,无论是信托公司、银行还是房地产公司,都忘记了关键文件和关键精神。哪个关键文件?23号,23号,23号,重要的话必须说三遍 5月17日,中国保监会发布了《关于开展“巩固反乱促合规建设成果”工作的通知》,俗称23号文件 第23号文件有两个附件,一个是银行附件,一个是非银行附件(如信托) 23号包含了大量的信息,但事实上,核心是一点:在不炒房的情况下,绝对禁止非法资助房企,不允许征地、开发和项目收购。 “暂停前文章!暂停!暂停!房地产市场的监管再次升级!据文章分析,第23号文件发布后,房地产信托在信托中的比例实际上连续两个月(5月和6月)都没有下降,而且金额仍然居高不下,这势必会让监管层继续受到沉重打击。 银行实际上类似于信托。 本轮房地产市场周期确实比过去更长,也更有弹性。三年周期的规则几乎被打破了。 使房地产市场周期如此具有弹性的一个重要因素是银行无法摆脱它。 从房地产开发平衡的增长率来看,请注意,自2014年以来,增长率保持在20%左右。 2014年、2015年、2016年、2017年和2018年,这种情况持续了5年。 2019年第一季度,银行被输血,房地产开发商的初始机器仍然蒙着眼睛运行。 根据央行数据,第一季度房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长仍为18.9% 根据中指研究所的数据,在去年的住房企业融资来源中,除了信托以外,几乎所有渠道都在增加,银行贷款是重中之重。 进入2019年,年过半,不难发现融资方不再压葫芦提葫芦,而是主要融资变成了“提葫芦” 信托基金分析了之前的文章,变暖的趋势是显而易见的。 正如银行贷款刚刚所说,它甚至可以增长到20%左右 今年上半年,人们一直在想为什么房地产开发投资总是超出预期。即使销售方面继续下滑,它仍能保持通常超过10%的高增长率 据说一个熟练的女人没有米饭是不会做饭的。如果一个熟练的女人有米饭,而且有很多米饭,那会是什么样子?房地产开发投资很可能总是超出预期。 然后把细节作为一个整体来看 2018年,外界感到住房企业融资收紧,但看着上市银行的年报,他们目瞪口呆,融资收紧根本不存在。 根据2018年年报,33家上市银行的公共贷款总额为房地产业贷款余额5.4万亿元,比年初增长16.2%。总体增长率没有下降,而是上升,高于2017年。 在33家银行中,只有8家的抵押贷款有所减少,其余25家都有所增长。 在增长的25个家庭中,有20个家庭的抵押贷款增长率超过10%,青岛银行和郑州银行的增长率分别达到113%和81%。 就大银行而言,除了邮政储蓄集中在一亩三分地上之外,其他大银行的房地产开发贷款余额比都有两倍的增长。 规模上,中行9,158亿元,工行8,500亿元,农行和建行均超过6,000亿元。 在比例方面,农行的比例从2017年的8.4%快速上升至9.4%,建行的房地产贷款从3.2%上升至3.7% 建行一直声称是中国最大的房地产贷款提供商。建行在年报中还表示,将重点支持优质房地产客户和普通商品房项目。 股份制银行甚至更有活力。 2018年,民生新增贷款1318亿元,占比50%以上。招商银行、光大银行和民生银行关系密切。抵押贷款的年增长率分别为25.6%和35%。所有这些都过度了。 2019年半年度报告发布了吗,但根据央行2019年第一季度的数据,10.85万亿发展贷款和18.9%的高增长率,主要上市银行的抵押贷款表现会更差吗?当然不是!所以,就像信任一样,既然文件无效,那就不要担心监管层,放狠话,给一个沉重的打击。 监管当局介入的程度如何?可以说,效果是立竿见影的!7月9日,据《时代》杂志报道,肇星银行发展贷款业务负责人告诉《时代周刊》记者:“肇星银行深圳分行很少做发展贷款业务。房地产业收紧,取决于企业的资质。除万科和中海外,其他所有的房企总部都不会批准。 中国证监会还报告称,7月4日和5日,宁波银行和保险监督管理委员会共发出39项罚款,对10多家银行的罚款总额约为1275万元。近60%的罚款是针对房地产抵押贷款管理中的违规行为和房地产信贷业务中的轻率行为。 生与死选择住房企业战斗!信托、银行、债券…所有可以想象的国内融资渠道都被操纵得死去活来。 如果你想突破,住房企业必须找到另一条路!去哪里,出去 根据克里的数据,今年住宅企业海外发展比例创下新高,上半年达到近70%。 就金额而言,根据中国指数研究所的数据,2019年上半年,住房企业发行的海外债券总额约为2615亿元,几乎是去年下半年的两倍。 最初在5月份,海外债券发行放缓,但在6月份,住房企业的热情再次受到刺激。 根据同策研究所的数据,6月份房地产公司海外债券发行环比增长588%。 这只是7月份的几天。根据中原地产的数据,超过15家房地产公司已经发布了超过100亿美元的融资计划。 今年上半年,房地产公司发行海外债券的成本几乎与信托公司相同,平均超过8% 然而,下半年,住房企业,特别是中小住房企业,逐渐变得软弱无力,声音恶化,溢价能力减弱。可以预见,海外借款的成本只会很高,但不会很低。 人民币大幅升值也不太可能缓解房地产公司的成本压力。 不过,借用万科的一句话,生活是第一件事,不管借贷成本有多高,你都要借钱!除了将海外融资作为生命线之外,房地产公司实际上还在做出其他努力。 有一种叫做抱团的保暖方法。 (檀香木闪耀的照片)资金紧张,房屋公司挤在一起取暖,独自作战的情况越来越少。 根据中指研究所的数据,2019年上半年,20家有代表性的住房企业的平均股权比例为81.0% 其中,容创、绿地、蛇口等。增加了合作的意愿,股权数量比去年下降了近20个百分点。恒大、金科、华润置地、龙湖等企业也加强合作获取土地资源。股本总额与去年相比有所下降。 还有一种叫做转变的努力。 恒大、碧桂园、富力、华夏幸福…越来越多的住宅企业正在加入新能源汽车大军。 毫无疑问,这些住房企业决心在环境不好的时候寻求多样化。 但事实上,从另一个角度来看,通过新能源,国家鼓励和资金支持的产业外壳实际上可以寻求更好的融资条件,从而为住宅企业打开天窗。 此外,根据贾老板的经验,有可能获得一些土地资源作为新能源。 2019年下半年,重点住房企业仍需偿还1700亿英镑,到2020年,住房企业的债务偿还规模将超过5000亿英镑,到2021年还需要6000亿英镑。 还款压力越来越大,融资渠道越来越窄。对于净负债高的企业来说,肯定是一年到头都是冬天,一年到头都是冬天。

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